Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht wurde am 01.05.2002 als Nachfolgeinstitution des BAKred - Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen,BAWe -  Bundesaufsichtsamt für den Wertpapierhandel, BAV - Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen gegründet.

Mit der Gründung der BaFin gibt es in Deutschland erstmals eine einheitliche staatliche Aufsicht für alle Bereiche des Finanzwesens (Allfinanzaufsicht), dazu zählen Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und Wertpapierhandelsunternehmen.

Die Verflechtung auf den Kapitalmärkten und die damit verbundenen Risiken sollen dadurch besser erfassbar und handhabbarer werden. Die Bundesanstalt soll so einen Beitrag zur Stabilität und Wettbewerbsfähigkeit des Finanzplatzes Deutschland leisten.

• Bankenaufsicht
• Versicherungsaufsicht
• Wertpapieraufsicht und ® Assetmanagement

Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung durch die Bauleitplanung in der Zuständigkeit der Gemeinden,Regelungen über die Nutzung von Grund und Boden, d.h. Bauplanungsrecht,

die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit unterteilt nach Gebieten mit Bebauungsplänen, im Zusammenhang bebauten Ortsteilen und dem Außenbereich sowie

die Bodenordnung, das Enteignungsrecht und das Erschließungsrecht

Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich- rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

Kennzeichen:

§ 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplan

§ 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung (eingeschränkt)

§ 34 Zulässigkeit von Vorhaben der innerhalb im Zusammenhang bebauten Ortsteile

§ 35 Bauen im Außenbereich (privilegiertes Bauen), wenn öffentliche Belange nicht          
    entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist. Etc.

Gleichgestellt ist behördliches Ersuchen oder der formelle Nachweis einer Eintragungsvoraussetzung, z.B. öffentliche Urkunde, Erbschein, Testament.

Auf Grund der Kaufpreissammlung sind für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragpflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln.

§ 8 WertV Erforderliche Daten. Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind aus der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3 BauGB) unter Berücksichtigung der jeweiligen Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere

Indexreihen § 9 WertV-

Sie erfassen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) -

Sie erfassen die Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale, sonst gleichartiger Grundstücke ergeben.

Liegenschaftszinssätze (§ 11 WertV) –

Liegenschaftszinssätze sind Zinssätze, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 WertV)

Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstück heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind.

Die Kaufpreise sind auf eine geeignete Bezugseinheit zu beziehen :

Ertragsfaktoren Þ nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag

§ 903 Befugnisse des Eigentümers. Ein Eigentümer einer Sache kann im Rahmen des Gesetzes mit einer Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.

§ 905 Das Recht eines Grundstückseigentümers erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche

- Besitz

Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung = dingliches und schuldrechtliches Recht. § 2 ErbbauVO ermöglicht eine Reihe möglicher Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung:

-      Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks

-      Die Versicherung  des Bauwerks und seinen Wiederaufbau i. F. d. Zerstörung

-      Die Übernahme der öffentlich- rechtlichen Lasten und Abgaben,

-      Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter  
       Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall) (= fristlose 
       Kündigung Þ nicht das Erbbaurecht fällt, sondern der Eigentümer bekommt das
       Erbbaurecht)

-      Eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen

-      Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des
       Erbbaurechts nach dessen Ablauf

-      Eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen
       Erbbauberechtigten zu verkaufen

§ 5 ErbbauVO Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung  des Grundstückseigentümers bedarf. Weiter kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

§ 127 Abs. 2 BauGB      

1.   die öffentlich zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze

2.   Nicht befahrbare Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete, z.B. Fußwege und Wohnwege

3.   Sammelstraßen, die zur Erschließung der Baugebiet notwendige sind

4.   Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen

5.   Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinflüsse

Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas,  Wärme und Wasser

1.   Brutto- Grundfläche (BGF)
Sie ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken. Die Brutto- Grundfläche gliedert sich in

• Konstruktions- Grundfläche (KGF)
• Netto- Grundfläche (NGF)

2.   Nutzfläche (NF)
Die Nutzfläche ist derjenige Teil der Netto- Grundfläche, der der Nutzung des Bauwerks auf Grund seiner Zweckbestimmung dient. Die Nutzfläche gliedert sich in

• Hauptnutzfläche (HNF)
• Nebennutzfläche(NNF)

3.   Funktionsfläche (FF)
Die Funktionsfläche ist derjenige Teil der Netto- Grundfläche, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen in einem Bauwerk dient. (Außer Heizhaus = NF)

4.   Verkehrsfläche (VF)
Die Verkehrsfläche ist derjenige Teil der Netto- Grundfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient.

Richtlinien zur Berechnung der Mietflächen für Büroraum (MF - B) der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)

Ziel der Richtlinie ist es eine transparente Mietflächenberechnung zu schaffen, deren Akzeptanz zu sichern und eine Grundlage für vergleichende Analysen zu schaffen -  i.A. an die DIN 277/ 97

Mietfläche 1- Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht

Sie errechnet sich aus der HNF, der NNF und der VF jeweils aber nur soweit, wie sie dem betreffenden Mietbereich exklusiv zuzuordnen ist, sowie für Stellplätze

 Mietfläche 2 - Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht

• Bauflächen und Baugebiete
• Einrichtungen und Anlagen zur Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs
• Flächen für den Verkehr
• Ver- und Entsorgungsanlagen
• Grünflächen
• Wasserflächen, Häfen
• Aufschüttungen, Abgrabungen, Bodenschätze
• Landwirtschaftliche Flächen, Wald
• Sicherungsmaßnahmen
• Bergbau, Abbau von Mineralien, Altlastenflächen

Ein Flurstück ist ein zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich geschlossenen Linie umgrenzt und im amtlichen Verzeichnis (Flurkarte des Liegenschaftskatasters) unter einer bestimmten Nummer geführt werden.

Regelt die Formvorschriften des Grundbuchs (GBO)

- materielles Grundbuchrecht

Fungibilität:

Leichte oder erschwerte Austauschbarkeit, Handelbarkeit bzw. Marktgängigkeit von Immobilien (Leerstände- Ladenhüter oder ohne erkennbaren Grund wie warme Semmeln veräußerbar)

Sachwert- degressive Abschr. / Ertragwert höherer LSchZS

Flexibilität:

Umnutzbarkeit
Drittverwendungsfähigkeit

Gemeinbedarfsflächen sind Flächen, die einer dauerhaften öffentlichen Zweckbindung, und jeglichem privaten Gewinnstreben entzogen ist. Es handelt sich insbesondere um Flächen für kirchliche, kulturelle, soziale und sportliche Zwecke, um Flächen für Anlagen der örtlichen Verwaltungen und Verkehrsflächen und sonstige Flächen.

Es ist zu unterscheiden zwischen Flächen:

1.  Bleibende Gemeinbedarfsflächen – die bereits als Gemeinbedarfs- Flächen genutzt werden
    und im Gemeinverbrauch bleiben.

2.  Abgehende Gemeinbedarfsflächen -  Flächen, die einer privatwirtschaftlichen Nutzung
    zugeführt werden sollen.

Bei der Zwangsversteigerung werden für den Zwangsversteigerungstermin die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Dazu gehört vor allem die Festsetzung des geringsten Gebotes, das sich aus allen dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und Kosten zusammensetzt. Es wird nur ein Gebot zugelassen durch das diese Rechte und Kosten gedeckt werden (Deckungsgrundsatz)

Im materiellen Sinne ist Gesetz jede hoheitliche Anordnung , die für eine unbestimmte Vielzahl Von Personen eine allgemeinverbindliche Regelung enthält.

Gesetze im materiellen Sinn sind Satzungen und Rechtsverordnungen. Es wird zwischen Bundes- und Landesgesetze unterschieden. Keine Gesetze sind Verwaltungskate und Verwatungsvorschriften .

Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr wird, gleichbedeutend mit dem „gesunden“ oder „allgemeinen“ Grundstücksmarkt, der Handel auf einem freien Markt verstanden, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.

-      Zeitfaktor (Vermarktung) entspricht dem Grundstück

• Einfamilienhausverkauf geht schnell
• Industriebrache geht lange
• ev. Verwertungsmöglichkeiten sind auszuarbeiten

-      Professioneller Verkauf sollte dem Grundstück angemessen sein.

Grundbücher auf dem Gebiet der ehemaligen DDR für losgelöstes Gebäudeeigentum- konnte selbstständig veräußert werden- Eintragung war nicht zwingend erforderlich – Eintragung hatte keine konstitutiven, sondern deklaratorischen Charakter

Öffentlicher Glaube gilt bis 31.12.2000 eingeschränkt

Nach Artikel 231 § 5 Abs. 3 ff EGBGB erlischt das selbständige Gebäudeeigentum bei Übertragung eines Grundstücks nach dem 31.12.2000, es sei denn, dass das Nutzungsrecht oder selbständige Gebäudeeigentum im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber bekannt sind.

 ® Grundbuch Allgemein

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.“

Es muss für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten Vorteil bieten (§ 1019 BGB).

Das Recht hat der Berechtigte tunlichst schonend auszuüben (§ 1020 BGB).

Es gibt keine Legaldefinition des Grundstücksbegriffs, weder im BGB noch in der GBO oder in der WertV.

§§ 192 ff BauGB Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtliche weiteren Gutachtern. (sollen sachkundig und erfahren sein). Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter vorzusehen.

Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle.

Vergütung von Sachverständigen- Honoraren; übliche Vergütung

Mit vertraglicher Regelung Þ Regelungsmöglichkeiten
Honorare

• Pauschbetrag
• Tagessatz
• Eigene Honorarregelung
• Mindest- / Höchsthonorar
• Stundensatz
• % oder %o Satz
• HOAI oder JVEG

Nebenkosten

• Reisekosten
• Telefonkosten
• Fotos
• Kopien
• Sonstige notwendige Sachaufwendungen
• Hilfskräfte

 Ohne vertragliche Regelung Þ übliche Vergütung
  - wenn übliche Vergütung nicht feststellbar, dann ist das Honorar nach §§ 315 und §16
    BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen

Ist das Einwirken von Luftverunreinigungen, Schadstoffen, Lärm, Strahlen u.Ä.,  auf Menschen, Tiere, Pflanzen und Gebäuden.

- Emissionen

Sind Maßnahmen, die getätigt werden müssen, um die während der Nutzungsdauer den bestimmungsmäßigen Gebrauchs zu erhalten.

- Instandsetzung

- Modernisierung

- Revitalisierung

§ 18 Abs. 4 WertV : IHK sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

Instandhaltungskosten für Wohngrundstücke (nach II. BV -Jan. 2005)

• 7, 42 € bis 12,02 €/ m² Wohnfläche (altersabhängig)

Instandhaltungskosten für Gewerbegrundstücke:

• 7% bis 25 %
• oder 1% bis 1,5 % des Herstellungswertes am W.E.S.T  ~ 10,00 – 12,00 € / m²
• Da im gewerblichen Bereich üblicherweise der Vermieter nur die Instandhaltung von Dach und Fach trägt, liegen die bei der Wertermittlung zu Grunde zulegenden Instandhaltungspauschalen zumeist zwischen 5,00 € und 7,50 €/ m² Nutzfläche.

In den Instandhaltungskosten sind die Kosten für die Schönheitsreparaturen nicht  enthalten. Trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, so erhöhen sich die angegebenen Pauschalen um 8,50 €/ m².

Instandhaltungskosten incl. Schönheitsreparaturen für Garagen belaufen sich auf ~ 68,00 €/ Garage oder Einstellplatz.

Sind Maßnahmen zur Behebung von baulichen Mängeln und Schäden, die infolge von Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen ohne Einwirkung Dritter entstanden sind, um durch Maßnahmen den geeigneten Nutzungszustand wieder herzustellen.

- Instandhaltung

- Modernisierung

- Revitalisierung

Auch Discount- Cash- Flow.

Der Kapitalwert einer Investition ist die Differenz zwischen dem Barwert sämtlicher Rückflüsse (Einnahmenüberschüsse, Veräußerungserlöse) aus einer Investition und der Investitionsausgabe. Seine Berechnung erfolgt, indem sämtliche zukünftigen Einnahmen und Ausgaben zunächst für die jeweilige Periode saldiert und dann mit dem gewählten Kalkulationszinsfuß auf den Investitionszeitpunkt abgezinst werden. Von der Summe dieser diskontierten Zahlungen ist dann die Investitionsausgabe zu subtrahieren.

Kapitalwert = Summe aller Barwerte – Investition

Nach landesrechtlichen Vorschriften – Beiträge bemessen sich nach dem wirtschaftlichem Vorteil des Grundstücks

Bedeutung in Bezug auf die gesicherte Erschließung und Abgabensituation

Aufgelassene Militärflächen

-    Geschäftslage

• Passantenfrequenz
• Passantequalität
• Lieferantennähe
• städtebauliche und räumliche Einordnung
•  Kaufkraftströme
• Lageimage
• Standortagglomeration (Konzentration von branchenähnlichen Betrieben auf
  engem Raum)

-    Verkehrslage

• Verkehrsanbindung durch Straßen und öffentlichen Nahverkehr
• Parkmöglichkeiten

-    Wohnlage

•  Infrastruktur - Einkauf, Schulen, Kindergärten, sonstige Einrichtungen
• Freizeitwert
• Soziales Umfeld

Landesbauordnung :

Bauliche Anlagen: Anlagen aus Bauprodukten hergestellt und unmittelbar mit dem Erdboden verbunden (auch eigene Schwere)

Gebäude: sind selbstständig nutzbare überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können- Schutz für Menschen und Tiere

Wohngebäude: sind Gebäude, die überwiegend der Wohnnutzung dient.

Hochhäuser sind Gebäude, deren Fußboden der letzten Aufenthaltsräume über 22 m über der für das Aufstellen von Feuerwehrfahrzeuge notwendige Fläche liegt.

Gebäude geringer Höhe: sind Gebäude, deren zum Anleitern geeignete Stelle nicht mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt.

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über Geländeoberkante herausragen und v. OKFFB – OKFFB des darüber liegenden Geschosses oder OK. Dachhaut mindestens 2,3 m hoch sind.(Haustechnik und Dachgeschosse ¾ )

Bauprodukte: Baustoffe, Bauteile, Anlagen, vorgefertigte Anlagen, die dazu bestimmt sind in baulichen Anlagen dauerhaft eingebaut zu werden.

Bauart: Zusammenfügen von Bauprodukten zu baulichen Anlagen.

WertR 2006 – Anlage 21

Bodenwertermittlung eines mit einem Leitungsrecht belasteten Grundstücks:

-      unterirdische Gasleitung – Beispielrechnung Nr. 20

-      überirdische Freileitung – Beispielrechnung Nr. 21

Das Liegenschaftskataster bildet das amtliche Verzeichnis für die Benennung der Grundstücke im Sinne des § 2 Abs. 2 GBO, indem sie unter Nummern oder Buchstaben geführt sind. Das Grundbuch ist das Rechtsregister, das Liegenschaftskataster als Flurstücksregister stellt für das Grundbuch die Verbindung zwischen dem technisch umschriebenen Flurstück als vermessenem Teil der Erdoberfläche und dem Grundstück als Buchungseinheit des Grundbuchs her.

Zur Teilung eines Grundstückes ist es erforderlich einem Flurstück in zwei (oder mehrere) Flurstücke zu zerlegen, damit diese danach im Grundbuch durch Eintragung unter mehreren laufenden Nummern im Bestandverzeichnis vollzogen werden kann.

Ohne eigentlichen Bezug zum Liegenschaftskataster ist die Vereinigung von mehreren Grundstücken zu einem.

Zahlenwerk

Kartenwerk

§ 11 WertV- Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der LschZS ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für bleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.

 Der LschZS berücksichtigt das zu erwartende Risiko der Ertragsfähigkeit des Objekts.

Regelt die Inhalte der Grundbucheintragungen ® Vertrag, Inhalte, Einigung und Bewilligung (§ 873 BGB)

- formelles Grundbuchrecht

Verkehrsmäßiger Minderwert, der trotz Beseitigung eines Mangels oder eines Schadens am Objekt haften bleibt.

Es ist eine tatsächliche Eigenschaft und sonstige Beschaffenheit. Es stellt keinen eigenen Wert dar, ist aber eine dem den Verkehrswert mindernde Eigenschaft der Sache (verkehrswertimmanent)

 Bebaute Grundstücke:

• Hausschwamm
• Trockenfäule
• Schlechte Baumaterialien,
• Schlechte Ausführung
• Rohbau

 Unbebaute Grundstücke

• Altlasten,
• Baugrund
• Untertunnelung
• Begründung

Wird durch einen Vom- Hundert- Abschlag von der mangelfreien Immobilie berücksichtigt.

• Miete
• Pacht
• ortsübliche Vergleichsmiete
• Marktmiete, Abschlussmiete,
• Mieterhöhungsverfahren
• Umlegung von Modernisierungskosten auf die Miete,
• Umlegung von Betriebskostenerhöhungen
• Umlegung von Kapitalkostenerhöhung
• Kündigungsrecht
• Kostenmiete

Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die

• den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig 
  erhöhen.
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

(I.S. des § 177 BauGB: Beseitigung von Missständen als städtebauliches Gebot.) 
 

Dem Nießbraucher stehen grundsätzlich alle Einnahmen aus dem Grundstück zu. Er ist aber gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, alle durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Kosten und öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen – also auch die Zinsen der Darlehen/ Kredite oder Rentenschulden, soweit sie zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchrechts auf dem Grundstück ruhten. Hat der Nießbraucher derartige Zahlungen zu leisten, mindern sie den Rohertrag – anders erhöhen sie den Rohertrag.
Die ausschlaggebenden Wertparameter bei der Wertermittlung sind:

-    der Jahresertrag

-    die Lebenserwartung des Berechtigten

-    der angesetzte Liegenschaftszinssatz

Beispiel Simon S. 2303 – Wert des Nießbrauchrechtes / Sachwertobjekt:

Bodenwert               50.000 €

Alterswertbeminderter Gebäudesachwert  109.375 €

Nutzwertanteil p.a.: 4 % aus 50.000 € BW   2.000 €

Anteil des Gebäudes

109.375 €  : 19,79  =           ~ 5.500 €

Nettonutzwert p.a. (~ Jahresreinertrag     7.500 €

X VV 14,45 (aus RLE + LSchZS)     ~ 110.000 €

Verkehrswert des belasteten Grundstücks

-      Antragstellung bei der zuständigen Kammer

-      Bedürfnisprüfung

-      Prüfung der persönlichen Eignung

• Referenzen
• Eintragungen im Bundeszentralregister
• Unabhängigkeit
•  Unparteilichkeit
• Glaubwürdigkeit
•  Pflichteinhaltung

-      Prüfung der besonderen Sachkunde

• Erfahrung
• Fähigkeit Gutachten zu erstatten
• Überdurchschnittliche Fachkenntnisse

-      Öffentliche Bestellung und Vereidigung

Bei dem Pachtwertverfahren wird aus einem nachhaltig erzielbaren Gesamtumsatz mittels angemessener, marktüblicher Pachtsätze für Beherbergung, Gastronomie und sonstigem Umsatz ein Jahrespachterlös als Jahresnettokaltmiete ermittelt. Der sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten des Verpächters ergebende Grundstücksreinertrag wird wie bei dem normalen Ertragwertverfahren  mit einem marküblichen Liegenschaftszinssatz über die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Objekts kapitalisiert.

§ 8 Abs. 3 BauGB: Mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann gleichzeitig auch  der Flächennutzungsplan aufgestellt geändert oder ergänzt werden (Parallelverfahren). Der Bebauungsplan kann vor dem Flächennutzungsplan bekannt gemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

Der Wertermittler sollte wissen, dass durch die Möglichkeit des Parallelverfahrens der aktuelle Diskussionsstand in den Ratsgremien für Prognosen wichtiger ist als die Ausweisung eines ggf. älteren FNP’ s.

Arten von Sachverständigen:

1. Ö.b.u.v. Sachverständige- hervorzuhebende Stellung
2. amtlich anerkannt SV- speziell für die technische Überwachung (TÜV- Dekra) entwickelt
   worden.
3. zertifizierte SV von akkreditierten Organisationen ( IfS, Hyp, DIA)
4. freie Sachverständige- unterliegen dem UWG und dem StGB
5. angestellte SV einer SV- Organisation
6. Mitarbeitern von Universitätsinstitutionen
7. Behörden angehörige SV
8. Behörden als SV- z.B. Gutachterausschüsse
9. die amtliche Auskunft
10. sonstige SV
11. ermächtigte SV - im Maschinen- und Metallbau
12. private Sicherheitsorganisationen- im Bereich der Gas- und Wasserversorgung

Von einem Überbau spricht man, wenn ein Bauwerk zu einem Teil auf den benachbarten Grundstück errichtet wurde.

 Dabei ist nach 3 Formen des Überbaus zu unterscheiden.

1.     rechtmäßiger Überbau - mit Einverständnis des Nachbarn (nach §§ 912 ff BGB)

2.     entschuldigter Überbau – unbeabsichtigt, ohne Vorsatz und grober Fahrlässigkeit
(nach §§ 912 ff BGB)

3.     unentschuldigter Überbau – mit Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit

Der Überbau wird wesentlicher Bestandteil des Gründstücks von dem der Überbau
ausgeht – nicht des Grundstücks auf dem er steht. Das Rentenrecht ist Bestandteil des überbauten Grundstücks (§ 96 BGB Der Überbau bleibt im Eigentum des Überbauers).

Bei entschuldigtem (+ unentschuldigtem) Überbau tritt die Duldungspflicht ein, die durch eine Geldrente zu entschädigen ist, wenn nicht vor oder sofort nach dem Überbau Einspruch erhoben wurde.

Die Überbaurente wird im Grundbuch des anderen Grundstücks als Reallast abgesichert. Sonst erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Das Recht auf Überbaurente erlischt bei Beendigung des Überbaus.

Ein gegen geltendes Baurecht oder gegen die allgemein geltenden Regeln der Baukunst verstoßender Überbau muss nicht geduldet werden.

S. 2278 KSW

§§ 45 ff BauGB :

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute oder unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. (Zweckmäßigkeitsprinzip)

Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt des Umlegungs- Beschlusses
Umlegung ist eine Inhaltsbestimmung des Eigentums und keine Enteignung.

Umlegungsmasse § 55 BauGB= Gesamtheit der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke - ergibt sich aus dem Umlegungsbeschluss.  U = Summe der privat- wirtschaftlichen Grundstücke + (alte) Verkehrs- und Grünflächen

Verteilungsmasse = privat- wirtschaftliche Zuteilungsgrundstücke
                                    = Umlegungsmasse abzügl. Gemeindliche Flächen abzügl. Flächen
                                        für  Parkplätze, Grünanlagen, Verkehrsanlagen, abzügl.  Ausgleichs-
                                        flächen i. S. § 1a Ab. 3

Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Monatlich werden hierfür in 18 Gemeinden unterschiedlicher Größe in Baden- Württemberg für rund 750 ausgewählte Waren und Dienstleistungen mehr als 35.000 Einzelpreise erhoben (vom Blattsalat, Miete, Pauschalreise bis hin zum Glas Bier oder der Friseurbesuch). Die Aufgaben für diese Waren und Dienstleistungen repräsentieren die durchschnittlichen Verbrauchsgewohnheiten privater Haushalte, wie sie sich im sogenannten Warenkorb widerspiegeln. Die Gewichtung dieser einzelnen Positionen des Warenkorbs ist im Wägungsschema festgelegt.

- Verbraucherpreisindex

Im Laufe der Jahrzehnte hat sich der Anteil der einzelnen Produktgruppen kontinuierlich verschoben. Laufend verringet haben sich dabei z.B. die relativen Ausgabenanteile von Nahrungsmitteln und Getränken oder auch von Bekleidung und Schuhen. Dauerhaft an Bedeutung gewonnen haben demgegenüber die Ausgabenanteile für Wohnen, Freizeit, Verkehr und Nachrichtenübermittlung. Derartige Verschiebungen in den Ausgabenanteilen für einzelne Produktgruppen im privaten Budget spiegeln auch den gestiegenen Wohlstand wider.

Den wichtigsten Teil im aktuellen Warenkorb haben „Wohnung, Wasser, Strom, u.a. Brennstoffe“ mit über 30 %. Mit fast 14 %  folgen die Ausgaben für Verkehr. „Freizeit, Unterhaltung und Kultur“ nimmt mit gut 11 % erstmals ein größeres Gewicht im Wägungsschema ein als  die Ausgaben für „Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke“ mit
10 %.

Wasserflächen sind die von oberirdischen Gewässern ständig bedeckten Flächen, z.B. Seen, Teiche, freifließende und staugeregelte Flüsse, Kanäle, Häfen, Talsperren, Meeresteile.

Die Abgrenzung der Gewässer gegen ihre Ufer richtet sich nach den wasserrechtlichen Vorschriften. Zu Grunde zu legen ist i.d.R. die zuletzt festgestellte Uferlinie, bei staugeregelten Flüssen und Kanälen die Wasserlinie bei Normalstau. Auskunft übe den Ver lauf der Begrenzungslinien erteilen die zuständigen Stellen, z.B. die Wasserbehörden.

• Bewertung bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Landfläche, je nach Grad des wirtschaftlichen Zusammenhangs, i.d.R. 50 % des Verkehrswerts der Bezugfläche.
• Verkehrswertermittlung aus Vergleichspreisen
• Verkehrswertermittlung aus dem Ertrag

Zeugen und sachverständige Zeugen schildern aufgrund ihrer Erinnerungen frühere Wahrnehmungen. Zeugen und sachverständige Zeugen sind grundsätzlich unersetzbar, weil sie nur von ihnen selbst wahrgenommene vergangene Tatsachen bekunden

Zeuge: ist eine natürliche Person, die vor Gericht (ohne Auftrag) bloße Tatsachen aus eigener Wahrnehmung bekundet und nicht wertet.

Sachverständiger Zeuge: auch er wertet nicht, er ist aber in der Lage durch seine Sachkunde Wahrnehmungen zu machen, die ein Laie nicht hätte machen können.

Sachverständiger zieht aufgrund seiner Fachkenntnisse Schlüsse oder nimmt Wertungen vor, aufgrund vorgelegtem Sachverhalts oder Tatsachen, die andere wahrgenommen haben und gibt Auskünfte aus seinem Wissensgebiet. Ein Sachverständiger ist austauschbar gegen einen anderen Sachverständigen

Ein Sachverständiger wird zum Zeugen, wenn er ein vorprozessuales Gutachten im Privatauftrag erstattet hat und im Folgeprozess über seine Feststellungen aussagen soll, oder wenn ein gerichtlicher Sachverständiger erfolgreich wegen „Besorgnis der Befangenheit“ abgelehnt wurde und nun über seine Feststellungen vernommen wird.

Operatives Verfahren zur Berücksichtigung von Abweichungen i.S. § 14 WertV der Vergleichsgrundstücke mit den dafür herangezogenen Vergleichspreisen von den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks.

Dabei werden die Abweichungen in Komponenten aufgegliedert und mittels Punktesystem zu einem Ab- bzw. Zuschlag aggregiert.